สมมติฐานของหมวดนี้
- ประเภทสินค้า: สินเชื่อบ้าน.
- วิธีคำนวณ: ลดต้นลดดอก (Reducing Balance).
- อัตราฐาน: 4.90% ต่อปี; อัตราอ้างอิงลอยตัว: MRR - 2.0%.
- ผลอนุมัติจริงขึ้นกับเครดิต รายได้ ค่าธรรมเนียม ประกัน และนโยบายธนาคาร.
ตารางผ่อนชำระสินเชื่อบ้านวงเงิน ฿3 ล้าน นาน 30 ปี: วิเคราะห์ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก MRR และแผนรีไฟแนนซ์ประหยัดดอกเบี้ย.
ค่างวดเดือนแรกคิดเป็น ~57% ของรายได้ที่แนะนำ ฿36.2 พัน/เดือน — ตามเกณฑ์ DSR 57%
คำนวณตาม 4.9%/ปี (ลดต้นลดดอก (Reducing Balance)) คลิกการ์ดเพื่อคำนวณใหม่
การคำนวณนี้มีวัตถุประสงค์เพื่อการวางแผนทางการเงินเบื้องต้นเท่านั้น อัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขจริงขึ้นอยู่กับประวัติเครดิตและนโยบายของแต่ละธนาคาร
วงเงินกู้ระหว่าง 3-10 ล้านบาทเป็นช่วงที่พบได้บ่อยในครอบครัวชนชั้นกลางของไทย และดอกเบี้ยรวม ฿2.21 ล้าน จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญมาก
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: สำหรับวงเงิน ฿3 ล้าน ผลต่างระหว่างการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมและการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่อาจประหยัดได้มากกว่า 500,000 บาท ผู้กู้จำนวนมากเริ่มต่อรองช้าเกินไป จึงควรเริ่มเตรียมคำขอรีไฟแนนซ์ล่วงหน้า 6 เดือนก่อนครบปีที่ 3
ควรดูว่า 3 ปีแรกได้ส่วนลดจาก MRR มากแค่ไหน ไม่ใช่ดูเฉพาะอัตราโปรโมชันตัวเลขหน้าโฆษณา
หลังปีที่ 3 ควรเปรียบเทียบรีไฟแนนซ์กับข้อเสนอคงลูกค้าของธนาคารเดิมทุกครั้ง
ประกัน MRTA อาจช่วยบริหารความเสี่ยงได้ แต่ควรเทียบราคาและเงื่อนไขก่อนตัดสินใจ
ตรวจสอบเครดิตบูโรอย่างน้อย 3 เดือนก่อนยื่นกู้
เตรียมต้นฉบับสลิปเงินเดือนและสเตทเม้นท์ย้อนหลัง 6 เดือน
เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยเฉลี่ย 3 ปีแรกจากธนาคารอย่างน้อย 3 แห่ง
สอบถามเงื่อนไขการทำประกัน MRTA และทางเลือกในการไม่ทำประกัน
สรุปคำตอบตามหมวดสินเชื่อ
ตัวอย่าง สินเชื่อบ้าน นี้ที่วงเงิน ฿3 ล้าน ระยะ 30 ปี และอัตรา 4.90% มีค่างวดงวดแรกประมาณ ฿20.6 พัน ดอกเบี้ยรวมประมาณ ฿2.21 ล้าน และควรมีรายได้ปลอดภัยราว ฿36.2 พัน ต่อเดือน
ควรมียอดรายได้ขั้นต่ำ ฿36.2 พัน เพื่อรักษาความคล่องตัวตามกฎ 40%.
บ้านระดับกลาง: เปรียบเทียบรีไฟแนนซ์กับการขอลดดอกเบี้ยจากธนาคารเดิม
วงเงินกู้ระหว่าง 3-10 ล้านบาทเป็นช่วงที่พบได้บ่อยในครอบครัวชนชั้นกลางของไทย และดอกเบี้ยรวม ฿2.21 ล้าน จะกลายเป็นปัจจัยสำคัญมาก
บทวิเคราะห์จากผู้เชี่ยวชาญ: สำหรับวงเงิน ฿3 ล้าน ผลต่างระหว่างการขอลดดอกเบี้ยกับธนาคารเดิมและการรีไฟแนนซ์ไปธนาคารใหม่อาจประหยัดได้มากกว่า 500,000 บาท ผู้กู้จำนวนมากเริ่มต่อรองช้าเกินไป จึงควรเริ่มเตรียมคำขอรีไฟแนนซ์ล่วงหน้า 6 เดือนก่อนครบปีที่ 3
| รายการ / สถานการณ์ | อัตราดอกเบี้ยเริ่มต้น 4.9% | คาดการณ์ทั่วไป 6.4% | กรณีวิกฤติต้นทุน (+3.0%) 7.9% |
|---|---|---|---|
เงินต้น | ฿3 ล้าน | ฿3 ล้าน | ฿3 ล้าน |
ดอกเบี้ยรวม 30 ปี | ฿2.21 ล้าน | ฿2.89 ล้าน | ฿3.56 ล้าน |
ค่าประเมินหลักประกัน | ประมาณ 2,500 - 5,000 บาท | ประมาณ 2,500 - 5,000 บาท | ประมาณ 2,500 - 5,000 บาท |
ค่าจดจำนอง | ~฿30 พัน (ประมาณ 1% ของวงเงินกู้) | ~฿30 พัน (ประมาณ 1% ของวงเงินกู้) | ~฿30 พัน (ประมาณ 1% ของวงเงินกู้) |
อากรแสตมป์ | ~฿1.5 พัน (ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้) | ~฿1.5 พัน (ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้) | ~฿1.5 พัน (ประมาณ 0.05% ของวงเงินกู้) |
ค่าปรับการปิดยอดก่อนกำหนด | ฟรีสำหรับส่วนเกิน (กรณีธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่) หรือ 3% หากไถ่ถอนก่อน 3 ปี | ฟรีสำหรับส่วนเกิน (กรณีธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่) หรือ 3% หากไถ่ถอนก่อน 3 ปี | ฟรีสำหรับส่วนเกิน (กรณีธนาคารพาณิชย์ส่วนใหญ่) หรือ 3% หากไถ่ถอนก่อน 3 ปี |
ภาระหนี้ (DTI) | ภาระหนี้สูง (~57%) | ภาระหนี้สูง (~67%) | ภาระหนี้สูง (~78%) |
โอกาสในการรีไฟแนนซ์ | โอกาสสูง | ระดับกลาง | มีความท้าทาย |
ยอดรวมทั้งหมด (ต้น + ดอก) | ฿5.21 ล้าน | ฿5.89 ล้าน | ฿6.56 ล้าน |
* ยอดรวมจ่ายจริงคำนวณตามสถานการณ์จำลองที่พบบ่อยที่สุดตลอดอายุสัญญา 30 ปี (รวมเงินต้น + ดอกเบี้ย)
“ฉันอยู่กับธนาคารเดิมนาน 5 ปีโดยไม่เคยเปรียบเทียบอัตราอื่น พอตรวจสอบจึงพบว่าจ่ายดอกเบี้ยสูงกว่าตลาด 2% ตลอด 2 ปี เท่ากับเสียเงินเพิ่มเกือบ 300,000 บาท ทั้งที่เงินก้อนนี้นำไปหมุนเวียนในธุรกิจได้”
เชื่อว่าธนาคารเดิมจะให้อัตราที่ดีที่สุดโดยอัตโนมัติเพียงเพราะเป็นลูกค้ามานาน
ทุก 3 ปีควรเปรียบเทียบข้อเสนออย่างน้อย 3 ธนาคาร และพิจารณาย้ายสินเชื่อหากธนาคารเดิมไม่เสนอเงื่อนไขที่แข่งขันได้
วิเคราะห์สัดส่วนเงินต้นสะสม ดอกเบี้ยสะสม และยอดหนี้คงเหลือใน 5 ช่วงเวลาสำคัญตลอด 360 งวด ที่อัตราดอกเบี้ย 4.90% ต่อปี
| ช่วงเวลาสำคัญ | งวดที่ (เดือน) | ค่างวดในเดือนนั้น | เงินต้นชำระสะสม | ดอกเบี้ยจ่ายสะสม | เงินต้นคงเหลือ |
|---|---|---|---|---|---|
| สิ้นสุดปีที่ 1 | #12 | ฿20.2 พัน | ฿100 พัน (3%) | ฿144.8 พัน | ฿2.9 ล้าน |
| 25% ของสัญญา | #90 | ฿17.6 พัน | ฿750 พัน (25%) | ฿966.2 พัน | ฿2.25 ล้าน |
| 50% ครึ่งทางสัญญา | #180 | ฿14.5 พัน | ฿1.5 ล้าน (50%) | ฿1.66 ล้าน | ฿1.5 ล้าน |
| 75% ของสัญญา | #270 | ฿11.4 พัน | ฿2.25 ล้าน (75%) | ฿2.07 ล้าน | ฿750 พัน |
| ปิดบัญชี 100% | #360 | ฿8.37 พัน | ฿3 ล้าน (100%) | ฿2.21 ล้าน | ฿0 |
จำลองผลกระทบเมื่ออัตราดอกเบี้ยเปลี่ยนแปลงตั้งแต่ -1.0% (รีไฟแนนซ์/โปรโมชั่น) ถึง +3.0% (ดอกเบี้ยลอยตัวขาขึ้น) ต่อค่างวดรายเดือนและดอกเบี้ยรวม
| กรณีอัตราดอกเบี้ย | อัตราดอกเบี้ย | ค่างวดรายเดือน | ส่วนต่างต่อเดือน | ดอกเบี้ยรวม 30 ปี | ส่วนต่างดอกเบี้ยรวม | รายได้ที่ปลอดภัย |
|---|---|---|---|---|---|---|
| รีไฟแนนซ์ / ลดดอกเบี้ย (-1.0%) | 3.9% | ฿18.1 พัน | -฿2.5 พัน | ฿1.76 ล้าน | -฿451.3 พัน | ฿40.2 พัน |
| ดอกเบี้ยลดลงเล็กน้อย (-0.5%) | 4.4% | ฿19.3 พัน | -฿1.25 พัน | ฿1.99 ล้าน | -฿225.6 พัน | ฿43 พัน |
| อัตราดอกเบี้ยอ้างอิงปัจจุบัน (4.9%) | 4.9% | ฿20.6 พัน | 0 | ฿2.21 ล้าน | 0 | ฿45.7 พัน |
| ดอกเบี้ยลอยตัวปรับขึ้น (+1.0%) | 5.9% | ฿23.1 พัน | +฿2.5 พัน | ฿2.66 ล้าน | +฿451.3 พัน | ฿51.3 พัน |
| ดอกเบี้ยลอยตัวระดับกลาง (+2.0%) | 6.9% | ฿25.6 พัน | +฿5 พัน | ฿3.11 ล้าน | +฿902.5 พัน | ฿56.9 พัน |
| ภาวะดอกเบี้ยขาขึ้นสูงสุด (+3.0%) | 7.9% | ฿28.1 พัน | +฿7.5 พัน | ฿3.56 ล้าน | +฿1.35 ล้าน | ฿62.4 พัน |
เปรียบเทียบผลลัพธ์การจ่ายโปะเงินต้นเพิ่ม 5%, 10% หรือ 20% ของค่างวดปกติทุกเดือน ว่าช่วยประหยัดดอกเบี้ยและย่นระยะเวลาผ่อนได้กี่เดือน
| แผนการโปะเงินต้น | โปะเพิ่ม / เดือน | ระยะเวลาผ่อนจริง | ย่นเวลาผ่อน | ดอกเบี้ยที่ประหยัดได้ |
|---|---|---|---|---|
| ผ่อนตามตารางปกติ (ไม่โปะเพิ่ม) | +฿0 | 360 เดือน | 0 เดือน | ฿0 |
| โปะเพิ่มแบบสบาย (+5% / เดือน) | +฿1.03 พัน | 206 เดือน | 154 เดือน | ฿774.3 พัน |
| โปะเพิ่มสมดุล (+10% / เดือน) | +฿2.06 พัน | 192 เดือน | 168 เดือน | ฿884 พัน |
| เร่งปิดหนี้ไว (+20% / เดือน) | +฿4.12 พัน | 169 เดือน | 191 เดือน | ฿1.06 ล้าน |
สำหรับวงเงินกู้ ฿3 ล้าน ระยะเวลา 30 ปี ที่อัตราดอกเบี้ย 4.90% ต่อปี: การชำระแบบเงินต้นคงที่ช่วยประหยัดดอกเบี้ยรวมได้ ฿520.7 พัน เมื่อเทียบกับแบบค่างวดคงที่ (Annuity)
| รายการเปรียบเทียบ | เงินต้นคงที่ (ค่างวดลดลง) | ค่างวดคงที่ (Annuity) | ส่วนต่าง |
|---|---|---|---|
| ค่างวดเดือนแรก | ฿20.6 พัน | ฿15.9 พัน | +฿4.66 พัน |
| ค่างวดกลางสัญญา | ฿14.5 พัน | ฿15.9 พัน | -฿1.43 พัน |
| ค่างวดเดือนสุดท้าย | ฿8.37 พัน | ฿15.9 พัน | -฿7.55 พัน |
| ดอกเบี้ยรวมตลอดสัญญา | ฿2.21 ล้าน | ฿2.73 ล้าน | -฿520.7 พัน |
| ยอดชำระรวมเงินต้น + ดอกเบี้ย | ฿5.21 ล้าน | ฿5.73 ล้าน | -฿520.7 พัน |
คำนวณค่างวดเดือนแรก ดอกเบี้ยรวม และยอดชำระทั้งหมดสำหรับวงเงิน ฿3 ล้าน ตามอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงของธนาคารชั้นนำ
| ธนาคาร | ดอกเบี้ยอ้างอิง | ค่างวดประมาณการ | ดอกเบี้ยรวมประมาณการ | ยอดชำระรวมทั้งหมด |
|---|---|---|---|---|
| BAAC (Bank for Agriculture & Agricultural Coops) | 2.99% | ฿15.8 พัน | ฿1.35 ล้าน | ฿4.35 ล้าน |
| UOB Thailand | 8.075% | ฿28.5 พัน | ฿3.64 ล้าน | ฿6.64 ล้าน |
| Land and Houses Bank (LH Bank) | 2.64% | ฿14.9 พัน | ฿1.19 ล้าน | ฿4.19 ล้าน |
| Kasikornbank (KBank) | 1.99% | ฿13.3 พัน | ฿898 พัน | ฿3.9 ล้าน |
| Government Savings Bank (GSB) | 1.79% | ฿12.8 พัน | ฿807.7 พัน | ฿3.81 ล้าน |
| Bangkok Bank | 3.3% | ฿16.6 พัน | ฿1.49 ล้าน | ฿4.49 ล้าน |
สรุปตัวเลขที่สำคัญที่สุดเพื่อให้คุณประเมินเงินกู้ก่อนดูรายละเอียดเชิงลึก
เดือนแรก
฿20,583
เดือนสุดท้าย
฿8,367
ดอกเบี้ยรวม
฿2,211,125
| ปี | เงินต้น | ดอกเบี้ย | ยอดผ่อนต่อเดือน | ยอดคงเหลือ | Equity Paid | |||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|---|
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
| ||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||||
ตอบข้อสงสัยเบื้องต้นเกี่ยวกับการกู้เงิน